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群馬銀行さんで事前審査を受けるにあたって、住宅ローンの基礎を学習してみる

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あまり詳細なことは書きませんが(正確にはまだ会ってもないので書けない...)、今月中に群馬銀行さんで住宅ローンの借り入れに伴う事前審査を受ける予定となりました。はじめての審査なので、なぜかめっちゃ緊張するのと、そもそもローンについて詳しくないので少し学習してみました。備忘録も兼ねてまとめてみます。

 金利の「タイプ」は大きく分けて3種類ある

住宅ローンを借りる時に、多くの方が一番気になるポイントは「金利」でしょう。借り入れる金額が大きくなりがちな住宅ローンでは、金利がほんのちょっと違うだけでも、支払総額はえらく差がついてしまうものです。

住宅ローンには以下の3種類の金利タイプが存在します。

全期間固定型

借入期間の全期間の金利を固定化したタイプです。一般的に金利には「変動型」と「固定型」がありますが、固定型は金利が高く、変動型は金利が低いと言われています。全期間固定型は金利は変動型などに比べて高めになりますが、最大メリットは、返済期間に支払う利息の額が決定される点にあります。借主が負う金利の変動リスクがゼロで、返済計画が立てやすいのが特長なんですね。これは、この後に説明する「固定金利期間選択型」、それから「変動金利型(変動型)」にはないメリットです。ちなみに、変動型は金利の変動リスクを借主が負い(高金利になったら借主が損をする)、逆に固定型は変動リスクを銀行側が負うという違いがあります。

固定金利期間選択型

借り入れ開始からの一定期間を固定金利にするタイプ。一定期間の返済額を固定化できる点にメリットがあります。全期間変動金利が適用される「変動金利型」と「全期間固定型」の中間に位置する金利タイプでして、固定期間が終了後は変動金利となります。ちなみに、固定期間については金利は若干高めになります(変動金利型との比較した場合)

変動金利型

あえて書くまでもないですが、こちらは金利が変動するタイプの住宅ローンになります。変動金利は年に2回見直しが行われており、これまで見てきた2種類の金利タイプを圧倒して利用者からの支持を集めています。ちなみに、住宅金融支援機構の調査によるといま借りる人は変動金利型を選択する人が全体の半分以上になるそうです。

  • 変動型:50.4%(前回調査時:47.9%)
  • 固定期間選択型:36.9%(前回調査時:+35.1%)
  • 全期間固定型:12.6%(前回調査時:-17%)

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ネットバンク vs メガバンク、地銀系

冒頭で書いた群馬銀行さんのような地銀系のほか、いまでは住信SBIネット銀行やイオン銀行等のネットバンクによる住宅ローンが提供されています。地銀やメガバンクのような実店舗を持つ銀行は基本的に手続きを対面で行いますが、ネットバンクは手続きをネット経由の非対面で行います。事前審査や本審査も非対面で行うので、事務手数料や更には住宅ローン金利も地銀・メガバンク系のローンよりも低くなる傾向があります。

ここから先は、ネットバンク各社の住宅ローンについて深掘りしていきます。
※以下、金利選択型を前提に話をすすめていきます。紙面の都合上、前提を捨象している場合がありますので、正確な情報は各社の住宅ローンのページを参考にして下さい。

住信SBIネット銀行

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三井住友信託銀行とSBIホールディングの共同出資で設立されたネット銀行で、ネットバンクのなかでもかなりの知名度です。楽天銀行(旧:イーバンク)に並んで国内で最も利用されているネットバンクと言えるでしょう。

以下、住宅ローンを新規で借りる際の金利や特典です。

  • 変動金利:0.457%
  • 団体信用生命保険:0円
  • 長期8疾病就業不能保障特約保険料:0円
  • 保証料:0円
  • 繰上返済手数料:0円
  • がん診断給付金(女性のみ)

※変動金利は2018年1月時点のものを掲載。以下同

金利については地銀やメガバンクに比べると圧倒的な低さです。僕が某地方銀行から提案された金利が0.6%でも相当な低さだったのですが、それよりも0.15%弱低くなっています。ネットバンクを全て比較してみても、最低金利と言えるでしょう。

そして、以下に登記費用や事務手数料などの費用項目をまとめてみます。

  • 融資事務手数料:融資金額の2%に相当する金額 × 消費税率
  • 印紙税:20,000円(1,001万円~5,000万円の場合)
    ※ネット経由の申し込み時は無料
イオン銀行

 

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イオン銀行は皆さんご存知のイオンの金融小会社です。イオン自体の特長として、顧客へのポイント還元などが充実しており、イオンの住宅ローンも例外ではありません。イオンを頻繁に利用するお客さんを優遇する姿勢が見てとれます。

  • 変動金利:0.57%
  • 団体信用生命保険:0円
  • 保証料:0円
  • 繰上返済手数料:0円
  • イオンでの買い物が毎日5%オフ
  • 定期預金の金利優遇
  • ゴールドカードの無料付帯(ラウンジ無料利用、旅行傷害保険の無料付帯)

やはり、イオンでのお買い物やイオン各店舗で使用できるサービスの優遇率がすごいです。特に赤字部分の毎日の買い物が5%オフというのは、近くに店舗がある人にとっては心強いでしょう。かく言う私も徒歩5分圏内にイオンがありますので、他社よりも若干金利が高くても検討の余地が十分にあったりします。

 

さて、一方で費用の方はどうでしょうか。以下、イオン銀行の住宅ローンでかかる費用です。

  • 融資事務手数料:融資金額の2.16%に相当する金額 × 消費税率
  • 印紙税:20,000円(1,001万円~5,000万円の場合)

融資事務手数料については、この後詳述する楽天銀行やSBIには劣る印象となりますので、いかにイオンを使い倒すかがイオン銀行の住宅ローンを選ぶ基準になろうかと思います。イオンで買い物を頻繁に利用する人には特にオススメです。

楽天銀行

 

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イーバンク銀行を楽天が買収して社名変更をする形で、楽天銀行が誕生しました。楽天銀行の特長は何と言っても口座開設数が日本一という圧倒的なユーザー数です。各種サービスがお得に利用できるのが、多くのお客さんをひきつけているようです。

いつものように新規で住宅ローンを組む際の金利等は以下になります。

  • 変動金利:0.517%
  • 団体信用生命保険:0円
  • 長期8疾病就業不能保障特約保険料:0円
  • 保証料:0円
  • 繰上返済手数料:0円

金利は住信SBIネット銀行などと比較すると、少し高めとなっています。その他、8疾病就業不能特約が付帯していて、金利の上乗せがないのが特長と言えるでしょう。

そして、楽天銀行の最大の特長が、割安な融資事務手数料です。

  • 融資事務手数料:一律324,000円

印紙税等については記載がありませんでしたが、これらは概ね他の銀行さんと大差ないでしょう。融資の事務手数料は、同じく最大手のSBIネット銀行よりも割安になる場合がほとんどでしょう。借入額を3,000万円と設定した場合のシュミレーションをしてみます。

  • SBIネット銀行:3000万円 × 2 % × (1 + 0.08) = 648,000円
  • 楽天銀行:324,000円

ちょうど倍の差がつきました。融資手数料については圧倒的に楽天銀行に軍配が上がります。金利はSBIネット銀行の方に分があるので、あとは設定する返済期間等によって楽天銀行やSBIネット銀行を検討するのがいいでしょう。

まとめ

当たり前ですが、ネットバンクの方が地銀と比較しても金利も手数料も割安となっているケースがほぼ100%となりました。いざとなった場合の対応が電話のオペレーターになるという不安が残る一方、少しでも低い金利で融資を受けたい人にとっては有力な選択肢となることでしょう。

そして、一部のネットバンクでは対面形式のサービスも始まったりしていますから、お借り換えの方も含めて一度検討してみるといいでしょう。

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